Nem vitás, hogy Magyarországon nagyon sokan saját bőrükön tapasztalták meg eme kérdés sötét oldalát, de mindig jönnek fiatalok, akiknek ez most is nagy dilemma. Mit kell tenni? Mit érdemes megfontolni? Lakást venni vagy bérelni érdemes? Hol lehet információt találni? A szakértők számára is az utóbbi a legfontosabb. Ehhez a témához van mit hozzátenni.

A magyarok talán világelsők, hiszen 91%-uknak saját ingatlana van. Ez elsősorban érzelmi kérdés. Általában az a legfontosabb érv a vásárlás mellett, hogy az albérlet kidobott pénz és az ingatlan értéke úgyis állandóan növekedni fog. Nos, nézzük meg hogyan alakultak az árak az elmúlt években:

Kb 35-40% esés és mivel ez nem volt az egyetlen negatív időszak az elmúlt 20 évben, a mai lakásárak reálértéken 10%-kal alacsonyabbak, mint a rendszerváltáskor. Ez már nem csak átmeneti, hanem tartós trend. Továbbá azt is elfelejtjük, hogy bérlakásnál maximum 1-2 havi kauciót kell letenni, míg hitelnél az önrész több milliós nagyságrendű.

Jövő?

Ez eddig rendben van, de mit hoz a jövő? Most már elértük a válságpiac alját? Tovább fognak csökkenni az árak vagy emelkedésre számíthatunk? Sajnos nem jók a kilátások:

1. Kb 100 ezer lakás van, amit akár holnap el lehetne árverezni, ez lenyomja az árakat
2. Az új generáció mobilabb és kevésbé vásárol
3. A mai fiatalok sokkal tovább laknak szüleik házában
4. 500 ezer (de inkább 300 ezer) honfitársunk elhagyta az országot, kevesebb embernek kevesebb lakás kell
5. Az össz népesség folyamatosan csökken
6. A bankok még nem hiteleznek
7. A Haszon magazin szerint MO-n alacsonyak a bérleti díjak, régiós összehasonlításban is
8. Várhatóan nyugati mintára olyan társasházak fognak épülni amit nem eladni akarnak, hanem kiadni
9. Szerintem 5-10 év múlva sokkal nagyobb lesz a szegénység, mert az államnak vissza kell fognia a magas újraelosztási arányt
   
10. Ha minden igaz, jelenlegi kormányunknak nem ártana egy kis extra infláció
    

Mindebből az következik, hogy a következő 10-15 évben valószínűleg nem tudnak majd reálértékben emelkedni az ingatlanárak. Az biztos, hogy 2012-ben még "tilos" volt ingatlant vásárolni.

Adjuk ki?

Elsősorban egyetemi városokban érdemes lehet úgy gondolkodni, hogy a lakás egy részét kiadjuk albérletbe, ez bevételt generál és előbb megtérül a lakás! Hogy mennyiért lehet kiadni egy szobát? Panel, vagy téglaépítésű lakástól várhatunk jobb hozamot? Erről itt találtok egy remek összefoglalót. Egy másik remek cikkben reális képet kaphatunk arról, hogy mire számíthatunk ha kiadjuk a lakást, elsősorban Budapesten. Legjobb esetben is 20-40%-os értéknövekedésre van szükség, hogy pozitívan jöjjünk ki a bérbeadási konstrukcióból. Senki nem tudja ebből mi lesz, de a fentiek megfontolandóak.

De mi a helyzet külföldön?

Mivel sokan gondolkodnak külföldi munkavállaláson és a blog olvasói is leginkább fiatalok, gondoltam érdekes látni hogy néhány országban hogyan alakultak a dolgok: (kattintásra nagyítható)

Szerintem ez nagyon beszédes táblázat, de emellett meg kellene nézni hogy például növekszik-e a népesség vagy hogyan teljesít a gazdaság. Ezekből már általában kirajzolódik a trend. Most Hollandiában gyorsuló ütemben csökkennek a lakásárak és még mindig túl vannak értékelve. Jogos kérdés, hogy ezt honnan lehet megtudni? A két legfontosabb forrás a The Economist és az OECD oldalai. Ezek, plusz housing prices kulcsszóval több nyelven, néhány kattintással, excel táblázatban előttünk lehet a kívánt adat. Mi kell még?

Ez összefügg kis hazánkkal is, de a válságnak még nincs vége, Európa vagy USA problémái nem oldódtak meg, csak most éppen jó a hangulat. Ezt is érdemes számításba venni.

Ha pedig a magyar információk kellenek, akkor is ezeket ajánlom, de emelett az MNB oldalát és leginkább a pénzcentrum.hu-t.

Összegezve

Aki most lakásvásárlás előtt áll, az szerintem próbáljon meg nem a szívére hallgatni, érdemes a fenti (és lenti) gondolatokat megfontolni. Egy lakás vagy ház megvétele életünk egyik legnagyobb kiadása. Én nem tudom letenni a voksomat sem a bérlet, sem a vásárlás mellett, mindenkinek egyéni igényei vannak. Az itt található linkek, cikkek alapján mindenki ki tudja számolni magának a dolgot. Ehhez sok sikert kívánok!

Ami még ajánlott vagy további forrás:

• Tovább zuhantak a lakásárak
• Lakást venni vagy bérelni érdemes?
• Miért érdemes előre tervezni?
• OECD house prices
• Home truths The Economist
• MNB statisztikai adatok
• House prices worldwide
• Housing finances in Hungary

2013.03.27: egy kis extra infó innen:

Szerintem egyértelműen egy teljesen új korszak jött el. A kilencvenes években iszonyú gyorsan integrálódtunk egy meglévő nemzetközi piacba, öt év alatt a semmiből lett egy igazán nemzetközi kapcsolatrendszerrel, pénzügyi rendszerrel áthálózott ingatlanpiacunk. Azután ez a nemzetközi ingatlanpiac, mint olyan, amelynek mi integráns részei vagyunk, torpant meg. A nyugati ingatlanpiacban soha nem látott paradigmaváltás zajlik, és ez velünk együtt történik. Az, hogy a zöld gondolat bejött, része a változásnak, de nem a lényege. Azonban azt, hogy a hely-lokáció mint olyan nem lesz fokozottan és mindig értékesebb, nagyon nehéz elfogadni. Az egész ingatlanpiac arra épült fel, hogy egyre kevesebb a föld, az ingatlan nagyon jó befektetés, mert annak az értéke mindig emelkedni fog. Az értékemelkedés oka pedig az, hogy mindig megvan rá a használói igény. Ez az állítás persze nagy vonalakban igaz maradt, de ma már egyáltalán nem biztos, hogy irodába vagy gyárba kell menni dolgozni, mert ugyanazt megteheted például otthonról is. Emellett a családi szerkezetek soha nem tapasztalt módon változtak, ami megint csak újfajta ingatlanigényt hoz elő.

Összességében ma azt látjuk, hogy az ingatlan nem tartja az értékét, és akkor az egész banki finanszírozási formula gyökerestől változásra szorul. Most már vagy 15 éve tartok ingatlanfejlesz­tési kurzust az építészképzésben, és a mostani félévet úgy kezdtem, hogy egy szatyorban bevittem az összes olyan könyvet, amelyet referenciaként szoktam használni, és mindegyikről elmondtam, hogy miért nem érvényes már. Kidobáltam ezeket a könyveket, de egyelőre hiányzik, hogy helyettük mit vegyünk elő. Nincs nagy tőkeáttétellel való ingatlanfejlesztés, nincs spekulatív fejlesztés, nem lehet hirtelen sok pénzt keresni az ingatlanon, az ingatlan mint értékőrző vagyon sztereotípia sem stimmel. Rendben, de akkor mi van helyette? Nyilván az, hogy lehet létesítménygazdálkodni, fenn lehet tartani a meglévő portfóliót, időszakosan lehet pótolni, és erre kell építkezés, ehhez finanszírozás és szakértő, de vannak olyan piaci szereplők, akik az új helyzetet messze nem látták be, így még a szebb jövőt várják a tervezők vagy a hatóságok. Ők úgy gondolják, hogy vissza fog térni az az idő, amikor lesz mit tömegével tervezni meg szabályozni, márpedig valószínűleg arra kell berendezkedni, hogy a jövőhöz teljesen más, lassabb és talán megfontoltabb ingatlanhasználat tartozik.