Kezdjük a hetet egy pénzügyi kérdéssel, ami nem olyan egyértelmű, mint gondolnánk! Jobbat nehezen írnék, ezért szinte idézem Tóth András cikkét, kicsit kiegészítve.
A konzervatív gondolkodású emberek szerint csak az a biztos, ami megfogható, és az egyetlen igazi érték, amit az ember megszerezhet, az ingatlan. Számukra az anyagi javak közül a lakás vagy a ház a legfontosabb, aminek természetesen saját tulajdonukban kell lennie. Magyarországon a lakosság 93 %-a saját tulajdonú ingatlanban lakik (vagy hitelét próbálja törleszteni, hogy így legyen). A fejlettebb nyugaton ez az arány mindössze 50-60 %, vagyis szinte a fele lakosság bérli lakását. Hazánkban a kialakult helyzetnek történelmi okai vannak. Egyrészt a szocializmusban a vagyonfelhalmozódás egyetlen módja az ingatlanszerzés volt. Másrészt azok, akik az előző rendszerben bérlakásokban laktak, az 1990-es évek elején töredék áron megvásárolhatták azokat.
A másik, modernebb szemlélet hívei szerint a saját tulajdonú lakás szükségtelenül drága és komoly veszélyeket hordoz. A válság megmutatta, hogy a hitelre vásárolt lakás egyáltalán nem a miénk, amíg ki nem fizettük. Sok családot ellehetetlenítettek a hirtelen növekvő hitelkamatok, rengeteg lakás vár árverezésre. Ennél már az is jobb, ha az embernek bérlakása van.
A két oldal érvei?
A konzervatív gondolkodásúak szerint:
- A bérletért fizetett összeg pénzkidobás, hiszen a bérelt lakás sosem lesz az övék.
- A saját ingatlan örök érték, mindig lakhatnak benne, ha baj van eladhatják, vagy a gyerekek örökölhetik.
A reformerek szerint:
- Az ingatlan megszerzési költségei magasak, sokkal jobban megéri bérelni.
- Bérlés esetén nem fenyeget a BAR lista és az árverés rémképe.
- Rugalmasan oda költözhetnek, ahol munkát találnak, a saját lakás röghöz köt.
- Mindig élethelyzetüknek megfelelő helyen lakhatnak.
Kinek van igaza?
Lássuk a példát! Vegyünk egy 10 milliós lakást, és tekintsünk el a közművek költségétől. Az önrész legalább 30 %, vagyis 3 millió. A megszerzés költsége (illeték, ügyvéd) 600 000 Ft. Húsz éves futamidejű kölcsön esetén a 7 milliós kölcsönnek reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetni, ez 16,8 millió, havi 70 000 forint. Húsz évig fizetjük az ingatlan amortizációs költségét (állagmegóvás, rendszeres festés, kisebb-nagyobb felújítások), ami minimálisan 2 %-al számolva 20 év alatt 4 millió, azaz havonta 16 700 Ft. Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben bérlés esetén az egyetlen kiadás a bérleti díj. Egy 10 milliós lakás bérleti díja legyen 50 000 Ft, és ez olcsóbb is lehet. így húsz év alatt 12 milliót fizetünk lakásbérletre.
Látszólag nincs nagy különbség a két modell között: Az egyik 24,4 milliót költ 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta 86 600 forintot) és marad egy 10 milliós lakása, a másik csak 12 milliót költ (havonta 50 000 forintot), de nem lesz a végén semmije. Reformerünk két dolgot tehet:
- Ha nem bánik jól a pénzzel, akkor az a 36 800 forint, amivel kevesebbe kerül a lakhatása, mint a konzervatív gondolkodóé, elszivárog és észre sem veszi. Ilyenkor tényleg rosszabbul jár.
- Ha pénzügyileg művelt és képes ezt a megtakarítást okosan felhalmozni és befektetni, jobban jár. Tegyük fel, hogy ő az elején 3,6 milliót fektet be, majd havonta hozzárakja a 36 800 forint spórolt pénzét. Természetesen a megoldástól és terméktől is függ, de körülbelül a költségek és adóterhek levonása után reálértékben lesz 60 000 000 forintja. Ebből 5-6 10 milliós lakást is vehet az illető, nem csak egyet!
De az ingatlan ára mindig felfelé megy, mondhatják erre sokan. Ezzel csak az a baj, hogy nem igaz. Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a válság okozta áresés miatt az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Az átlagos ingatlanárak is hullámoznak, most a poszt írásakor mélyponton vannak az árak. Idén, jövőre emelkedni fognak, 2 éve a válság előtt sokkal drágábbak voltak.
Mi a tanulság? Érdemes tanulmányozni a modern pénzügyi megoldásokat. Itt vagy itt van például egy befektetés kalkulátor, használjátok!
A cikket köszönöm Berta Zsoltnak is.
